進入21世紀以來，買房與持幣是人們兩大主要投資方向。在過去房價大漲的時間段里，

投資房產帶來了比較可觀的收益，但相對地，由于房產價值過高，

很多購房者都承受了很大的房貸壓力，并且房子流通性差，無法進行快速變現。

而選擇持幣的投資者一般會將錢存入銀行、股市、基金等各種短期理財產品中，

變現較快，等到急需用錢的時候能夠及時取出應對，但收益往往比較低，不如房子升值快。

 

但從最近幾年的情況來看，兩種投資方向似乎都不太順利。房價漲幅不斷收縮，

樓市調控一直加碼，房價漲幅較大的城市不能持續，時漲時跌；房價穩定上升的城市，

漲幅又太小。另一方面，貨幣貶值，P2P平台不斷暴雷，股市、基金市場起伏不定，

也讓很多投資者無從下手。這樣的趨勢也讓人不禁想問道：10年后，房子與現金還能夠保值嗎？

 

01房產

事實上，相較于2018年以前的房價走勢，最近幾年的房價漲勢可以說「大幅縮水」，

其主要得益于樓市的不斷調控。當市場中投資者不斷增多的時候，

市場性質就從投資性質轉變為投機性質，放任不管的話只會讓樓市泡沫不斷擴張，

最終破裂引發經濟危機。因此，對于樓市調控是十分必要的，

在各個城市的不斷配合積極調控下，房價最終也回歸了平穩的趨勢。

 

未來房價會如何變化呢？著名經濟學家任澤平曾給過這樣的判斷依據： 

房價短期看金融、中期看土地、長期看人口。 可見人口才是影響房價的最終因素，

事實上也很好理解，人口數量直接對應著住房需求的多少。

前不久，中國人口與人口研究中心研究團隊在《我國「十四五」時期及中長期人口發展態勢分析》

表示： 2027年，預計中國總人口開始進入負增長 。而任澤平團隊在《中國人口報告2020》

中認為： 「十四五」期間，人口將進入負增長。 多家機構也發表了類似預測，

最晚時間也是2030年，也就是說，未來幾年人口將進入負增長已經成為學界共識。

 

對于樓市而言，人口進入負增長意味著整體需求在不斷降低。可能有人會認為開放多胎能夠解決這個問題，

但對于當前年輕人而言，連買房結婚的目標都難以達成，更何況孕育下一代這麼「崇高」的事情呢？

對于已經買房結婚家庭來說，房貸的壓力也讓他們喘不過氣來，很多人年輕夫妻只能將這件事情一拖再拖。

 數據顯示，2020年公安部上戶口的新生人口創下歷史新低，只有1003.5萬人，相較于2016年（1786萬）

減少了70%。而廈門、信陽、樂山等地出生人口直接減少一半。

 

說完了需求端，再來看看供給端。根據2020年4月央行發表的城鎮居民家庭負債統計報告數據來看，

當前城鎮家庭住宅普及率已經超過96%。換言之，絕大部分的城鎮家庭已經有了自己的房子。

另一方面，早在2017年西南財經大學就對于城市的住房空置率進行了調研，當時得出的結論是 

整體空置率已經超過20%，其中商品房空置率最高，為26%。 按照國際標準，

屬于「住房嚴重積壓」范圍。如今3年時間已經過去了，預計空置率還會提升一些。

 

因此，一個很明確的結論就得出來了，對于剛需買房自住而言，可以買。

對于投資房產進行謀利的投資者來說，最好還是謹慎一些。

 

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